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只有房地产市场调控政策玩真的

未知 2019-08-26 12:03

  尽管1-7月份,住宅销售面积下降0.4%,但住宅销售额增长9.2%。也就是说,就今年国内住宅市场的情况来看,国内住宅市场的基本态势并没有多少改变。即住宅市场的基本盘并没有改变,全国各个城市的整个价格水平还在上涨。

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  在这种情况下,也是最为根本的。而对于后者,尽管住宅销售量有些许下降(这种下降还可能是统计上的误差),因为房地产开发商降价走的营销策略。

  这就意味着全国各城市的房价还在上涨,不仅会让房地产开发商的利润水平全面下降,而且住宅销售量增长与住宅销售金额增长两者差距越来越大。房地产开发商是最不愿意看到的,这说明了当前中国的住宅市场基本上是一个以投机炒作为主导的市场。但是整个全国各城市的住宅价格还在上涨,也可能改变当前国内房地产市场的性质。就目前国内住宅市场的情况来看,而且有不少城市房价上涨的幅度应该是不小。房地产开发商根本没有意愿降价走量。

  如果住宅市场是以消费为主导的市场,住宅价格完全是由住宅消费者购买住房的支付能力及水平来决定,由住宅交易量的供求关系来决定。也就是说,住宅市场的价格会随着住宅销售量下降而下降,而不是住宅销售量下跌其价格则永远昂着头甚至上涨。而且住宅市场的销售量下降得越快越多,住宅价格下降得越快,只有这样住宅市场的需求才能够随着住宅价格下跌而释放出来,市场重新走上均衡。

  从我最近观察到的情况来看,无论是一线城市,还是二线城市及三四线城市,房地产火爆场面并没有多少改变。比如,在北京我居住的周边,几个巨大的楼盘都热火朝天地开发之中,比如理想国、翡翠公园等大楼盘。在青岛崂山,周边几个大的楼盘不到一年都拔地而起。一线二线城市是这样,三四线城市也不让须眉,同样是许多房地产楼盘在热火朝天的开发之中。在这样的情况下,哪一个城市的房地产开发商会有意愿降价走量呢?

  最为重要的不仅在于观察政府的房地产调控政策是否有真正的变化,而且在于观察这种房地产调控政策的变化是不是去除行政性的调控手段,而启动房地产调控的经济杠杆。如果政府的房地产调控政策仅是用更多的行政性调控手段,房地产开发商肯定知道政府的这种房地产调控是在玩假的,不想真正让房地产市场回归到理性,让房价真正回归到消费者为主导的市场。既然政府的房地产调控政策是玩假的,那么房地产开发商当然没有意愿采取降价走量的营销策略。如果政府的房地产市场调控是玩假的,那么房地产的投机炒作者也是不愿意退出市场,反之仍然会千方百计利用银行金融杠杆进入房地产市场。在这种情况下,有大量的房地产投机炒作者进入市场,房地产开发商更是没有愿意降价走量了。所以,只有房地产市场调控政策玩真的,房地产开发商才会玩真的。

  因为,住宅市场的两栖性,其性质既可是投机炒作市场,也可是居民消费的市场。由于住宅市场的性质不同,其价格基础、定价方式及价格运行方式是根本上不同的。如果住宅是以投机炒作为主导的市场,那么住宅的价格主要是由市场或投资者的市场预期来决定,不是由住宅的销售交易量来决定。住宅价格越是上涨,住宅投资者价格上涨预期越是强烈,投资者越是有意愿进入市场,房地产开发商更是没有愿意让住宅价格下降。如果住房价格下跌,住宅投资者价格上涨预期逆转,那么住宅投资者或是不进入市场,或是降价逃离市场,从而引发整个住宅市场价格崩盘式下跌。

  可是,最近住宅市场的舆论则认为国内房地产开发商应该是降价走量,不要因为房地产市场的金融紧缩,住宅市场的形势大转折而无动于衷。其实,就当前的房地产市场来说,并不在于房地产开发商是否愿意降价走量,而在于房地产开发商有没有意愿降价走量。如果住宅市场房地产开发商降价走量,最为根本的就在于国内房地产市场的形势出现重大转折,在于国内房地产市场性质发生根本性变化,即由以投资炒作为主导的市场转化为以消费为主导的市场。

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